지난번 포스팅을 보신 분들이라면 아시겠지만, 최근 부동산에 관심이 많아짐에 따라 아파트 재건축에 대해 관심이 많아지고 있습니다. 아파트 재건축에 있어 사업성을 보여주는 지표 중 하나로 용적률이 있습니다. 용적률은 상한선을 가지고 있기 때문에 보통 용적률이 작으면 사업성이 좋으며, 용적률이 크면 사업성이 좋지 않습니다. 이번 포스팅에서는 용적률이란 무엇인지 여러분과 공유하고자 합니다.
용적률이란 무엇인가
연면적이란
용적률이란 무엇인지 알기 위해 먼저 연면적에 대해 설명하겠습니다. 연면적은 대지에 건축물의 모든 층의 바닥면적의 합을 말합니다. 이는 지하층도 포함하며 여러동으로 이루어진 아파트의 경우 총 연면적은 각 동의 연면적의 합입니다.
연면적이란
연면적 = Σ 바닥 면적 * 층 수
예를 들어, 바닥면적이 300m² 이며, 지하 1층 ~ 지상 3층으로 이루어진 건물이라면 총 1,200m²의 연면적을 가진 건물이라고 할 수 있겠습니다. 동일한 크기의 동이 2개라면 여기에 2를 곱한 2,400m²의 연면적을 가진 아파트 단지입니다.
용적률이란
앞서 알아본 연면적을 활용해서 용적률을 계산할 수 있습니다. 용적률이란 연면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다. 간단히 설명하자면, 용적률이란 땅의 면적에 비해 건물을 얼마나 높게 지었는지 판단하는 척도입니다. 보통 용적률은 % 단위로 표시되며 50 ~ 300% 사이입니다. 하지만 지구단위계획을 수립하는 등 필요에 따라 완화하여 적용할 수 있습니다.
용적률이란
용적률 = 연면적 / 대지면적
용적률이란 무엇인지는 위 식을 통해 이해하셨으리라 생각합니다. 이 용적률은 용도지역 및 용도지구별로 다른 한도를 가지고 있습니다. 최대 한도는 인구수, 지역의 특성 등을 고려해서 적용되며, 국토의 계발 및 이용에 관한 법률에서 정한 기준은 아래와 같습니다. 아파트 재건축에 필요한 용적률은 주거지역이기 때문에 주거지역의 용적률에 대해 아래에 나열하겠습니다.
용적률 기준
제1종 전용 주거지역 : 50~100%
제2종 전용 주거지역 : 100~150%
제1종 일반 주거지역 : 100~200%
제2종 일반 주거지역 : 150~250%
제3종 일반 주거지역 : 200~300%
용적률은 지구단위계획 수립하는 등 필요한 경우에 완화되어 적용되기 때문에 위치마다 상한 용적률을 알아보시고 투자를 하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 1990년 4월에는 300%까지 허용되었으며 1990년 11월에는 400% 까지 완화된 용적률로 아파트가 지어졌습니다. 그러다가 2000년 7월 250%의 용적률로 제한되었습니다.
용적률이란 재건축의 사업성을 결정짓는 중요한 파라미터입니다. 위와 같이 400%에 가까운 용적률을 가진 아파트는 재건축시에 추가 분양을 할 수 없기 때문에 조합원들이 모든 재건축 비용을 분담해서 아파트를 재건축해야합니다. 더 높이 올리지 못하니 더 많은 집을 지을 수 없고 따라서 추가 분양을 하지 못하기 때문입니다. 1990년 정도에 지어진 아파트의 용적률을 확인해보시면 399%에 이르는 용적률을 가진 아파트를 확인하실 수도 있습니다.
마치며
이번 포스팅에서는 용적률이란 무엇인지에 대해 알아보았습니다. 간단하게 설명하자면 용적률이란 모든 층의 면적을 더한 연면적을 대지면적으로 나누어 100을 곱한 값입니다. 용적률은 용도지역 및 용도지구 별로 다르게 적용되기 때문에 투자를 원하는 지역의 최대 용적률과 투자하고자 하는 아파트의 용적률을 알고 투자하는 것이 좋습니다.
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