제4종 일반주거지역 - 수혜 지역 및 아파트 정리

이재명 전 대표가 대선 공약으로 제시한 ‘제4종 일반주거지역’ 신설 방안이 부동산 시장에서 주목받고 있습니다. 이 제도는 기존 3종 일반주거지역의 용적률(300%)을 넘어 500% 이상 고밀도 개발을 허용하여, 도심 내 주택 공급을 대폭 늘리는 것이 핵심입니다. 이번 포스팅에서는 수혜 지역 및 아파트까지 정리하고자 합니다.

목차

현재 주거지역 체계 요약

현재 주거지역은 1,2,3종 일반주거지역으로 구분되었습니다. 이에 따라 용적률이 달라집니다.

용적률 설명

구분	용적률	건축물 유형	대표 지역
1종 일반주거지역	100~130%	단독주택, 저층	서초 방배동, 성북구 정릉 등
2종 일반주거지역	150~200%	연립, 다세대	신촌, 신림동 일부
3종 일반주거지역	200~300%	중고층 아파트	강남·잠실 대단지

제4종 일반주거지역 요건 및 내용

제4종 일반주거지역이 도입되면 아래와 같이 용적률이 상향된다는 특징이 있습니다. 이에 따른 개발 이익의 일부를 공공임대나 기부채납으로 국가가 환수한다는 것이 특징입니다.

• 도입 주체: 중앙정부 + 지자체 협의
• 용적률: 최대 500% 허용 (기존 대비 +200%)
• 건축물 유형: 35층 이상 초고층 아파트, 복합시설 허용
• 적용 기준: 역세권, 재개발지, 기반시설 양호 지역
• 공공기여 전제: 일정 비율 이상 공공임대, 도로·학교 등 기반시설 기부채납

수혜 예상 지역 및 아파트 단지

4종 주거지역의 수혜 예상 지역 및 아파트는 현재 재건축, 재개발이 진행 중인 곳들입니다.

지역	대표 단지	특징	현재 용도지역	개발 단계
서초구	반포주공1단지	강남 대표 재건축, 고속터미널 인접	3종 일반주거지역	조합 설립 완료
강남구	은마아파트	학군+강남역 인접, 사업성 뛰어남	3종 일반주거지역	안전진단 재도전
양천구	목동신시가지	중대형 대단지, 기반시설 우수	3종 일반주거지역	정밀안전진단 중
노원구	상계주공	1기 신도시급 규모, GTX 호재	2·3종 혼합	재건축 초기 논의
용산구	한남뉴타운	고급화 + 고밀 개발 가능	준주거 + 3종	재개발 진행 중

제4종 일반주거지역 도입 기대 효과

• 주택공급 확대: 서울 도심 공급난 완화 기대
• 사업성 개선: 초과이익환수 부담을 상쇄할 수 있음
• 도심 공동화 해소: 역세권 고밀화로 인구 유입 유도
• 도시 경쟁력 강화: 복합개발을 통한 환경 개선

이재명 부동산 정책 정리

우려 사항

• 과밀 개발: 교통·학교 인프라 포화 우려
• 공공기여 갈등: 조합 내 분담금 부담 증가 논란
• 지역 불균형: 특정 지역만 개발될 경우 양극화 심화
• 투기 수요 유입: 투기적 진입 가능성, 가격 급등 우려

맺음말

상계주공 아파트

제4종 일반주거지역은 서울 부동산 공급 패러다임을 바꿀 수 있는 중대한 제도 변화입니다. 이재명 공약이 현실화될 경우, 정책 수혜 지역과 단지는 큰 반사이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 실제 시행 시 지역사회 갈등과 수익성 검토가 병행되어야 안정적인 정착이 가능할 것입니다.

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