최근 새로운 정부가 출범하면서 재건축이 뜨거운 감자입니다. 재건축 투자에 있어서 분담금을 계산하는 것이 중요합니다. 이번 포스팅에서는 비례율, 권리가액, 감정평가액을 기반으로 재건축 분담금을 계산하는 공식을 여러분과 공유하고자 합니다.
Contents
재건축 분담금 계산 공식
결론인 재건축 분담금을 계산하는 공식을 먼저 알려드린 뒤에 각 변수에 대해 설명하겠습니다. 재건축 분담금 계산 공식은 다음과 같습니다.
- 분담금 = 조합원분양가 - (감정평가액 * 비례율)
- 비례율 = (일반분양 총수익 + 조합원분양 총수익 - 총 사업비) / 종전자산평가액
일반분양 수익과 조합원분양 수익이 늘면 비례율이 높아지며, 사업비나 종전자산평가액이 감소하면 비례율이 높아집니다. 비례율을 높임으로써, 분담금을 낮출 수 있습니다. 잘 계산해보시면 조삼모사로 비례율을 100%로 만드는 것이 좋습니다.
재건축 분담금 계산 변수 설명
결론부터 말씀드렸지만, 해당 식을 정확히 이해하기 위해서는 각 변수에 대한 지식이 필요합니다. 재건축 분담금을 계산하기 위해 사용된 변수는 다음과 같습니다. 하나 하나 풀어서 설명해보겠습니다.
- 조합원분양가
- 감정평가액
- 비례율
- 사업비
- 종전자산평가액
- 일반분양가
- 권리가액
조합원분양가
일반분양가의 80~90%로 결정되는 조합원분양가는 관리처분계획에서 거의 확정된 것으로 보면 됩니다. 조합원에게는 로얄동, 로얄층이 배정됩니다. 따라서, 일반 물건에 비해 프리미엄이 더 붙습니다. 분담금에 있어서는 큰 영향이 없습니다.
- 특징 : 일반분양가의 80~90%
일반분양가
비례율을 결정하는 사업성 분석에 있어서 중요한 요소입니다. 일반분양가는 주변 아파트의 시세를 반영하지만, 정부와 지자체의 유도로 분양가는 그보다 낮게 책정됩니다. 따라서, 분양권에는 프리미엄이 붙습니다. 높으면 분담금을 낮춥니다.
- 특징 : 주변 아파트 시세보다 낮음
비례율
비례율이란, 일반분양 수입과 조합원분양 수입을 더한 종후자산평가액에서 총사업비를 빼주고 종전자산평가액으로 나눠준 값입니다. 종전자산평가액은 조합원 개개인이 보유한 자산의 감정평가액을 모두 더한 것입니다. 높으면 분담금을 낮춥니다.
- 비례율 = (종후자산평가액 - 사업비) / 종전자산평가액
- 종후자산평가액 = 일반분양 수입 + 조합원분양 수입
- 종전자산평가액 = 조합원들 감정평가액 총 합
감정평가액
감정평가액은 사업시행인가 고시일을 기준으로 감정평가사가 평가합니다. 주의할 점은 어떤 사정으로 감정평가가 사업시행인가보다 많이 늦게 될 수도 있습니다. 이럴 때는 감정평가액이 낮아지지만, 비례율이 올라갑니다. 비례율이 올라가면 낮추기 위해 조합원분양가를 낮춥니다. 분담금에 큰 영향 없습니다.
- 기준 : 사업시행인가 고시일 (일자 확인 필요)
권리가액
권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱한 것을 말합니다. 해당 중간 값으로 분담금을 계산해야 하지만 위 식에서는 제거하였습니다. 높으면 분담금을 낮춥니다.
- 권리가액 = 감정평가액 * 비례율
마치며
이번 포스팅에서는 재건축 분담금 계산 공식에 대해 알아보았습니다. 이를 계산하기 위해 많은 변수가 동원되며, 이 정도는 이해하고 있어야 재건축 투자를 할 수 있습니다. 내용 참고하시고 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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