재개발 단계는 많이 알고 있지만 각 단계에서 확인 가능한 인자는 정확히 알고 있는 사람이 드뭅니다. 따라서, 이번 포스팅에서는 각 재개발 단계 별 확인 가능 사항을 정리하고자 합니다. 내용 확인하시고 부동산 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
Contents
재개발 단계
먼저, 재개발의 단계를 정리하고 가겠습니다. 재개발 단계는 다음과 같습니다.
- 정비기본계획 수립 : 재개발은 안전진단 없음
- 정비구역 지정
- 추진위원회 설립 : 추진위 정식 승인은 토지등소유자 50% 이상
- 조합 설립 : 75% 동의 필요, 동별 50% 동의 필요
- 시공사 선정 : 지방은 조합설립 후, 서울은 사업시행인가 후
- 사업시행인가
- 종전자산평가(감정평가)
- 조합원분양 신청 : 사업시행인가 고시일로 120일 이내 분담금 및 조합원분양 신청기간 통지
- 관리처분계획 수립 및 인가
- 이주 및 철거 : 이주비 지급 (투자비 절감)
- 일반분양
- 입주 및 이전고시
- 사업종결
각 재개발 단계 별 확인 가능 사항
우리가 재개발에 투자할 때, 중요한 순간은 사업시행인가, 관리처분인가 단계입니다. 각 단계 별 확인 가능 사항을 정리해 보겠습니다. 성공적인 재개발 투자를 위해서는 사업시행인가 이전에 의사 결정을 해야 합니다.
사업시행인가
사업시행인가 단계는 본격적으로 재개발 사업이 시작되는 단계로, 해당 구역의 사업성을 상당 부분 예측 가능한 단계입니다. 본 단계에서 선진입, 관망 여부를 판단합니다.
해당 구역의 사업성을 예측할 수 있도록 돕는 확인 가능 인자는 다음과 같습니다.
- 총 대지면적
- 용적률
- 건폐율
- 기부채납 면적
- 건축면적
- 평형 구성
- 신축 아파트 세대수
- 임대아파트 세대수
조합원분양신청
사업시행인가로 120일 이내에 조합원 분양신청에 대한 정보를 확인할 수 있습니다. 해당 정보를 통해서 대략적인 조합원분양가와 분담금을 확인할 수 있습니다.
재개발 사업의 수익성을 확인할 수 있는 확인 가능 인자는 다음과 같습니다.
- 조합원분양가
- 분담금 = 조합원분양가 - 비례율*감정평가금액
- 추천글 : 재건축 분담금 계산 공식 - 비례율, 권리가액, 감정평가액 기반
관리처분계획 수립 및 인가
해당 단계에서는 구체적인 인자들이 확실시되기 때문에 많은 투자자들이 진입하는 단계입니다. 관리처분인가까지 이루어졌다면 사업이 무산될 가능성은 적다고 판단할 수 있습니다.
해당 단계에 확인 가능한 인자는 다음과 같습니다.
- 일반분양 세대수
- 예상 일반분양가
- 시공사 및 예상 공사비용
- 예상 분양수익
- 조합원 분담금(비례율)
- 수익률
재개발 단계 별 기간
재개발 투자는 긴 인내의 시간을 견뎌내야 하는 투자입니다. 따라서 우리는 각 재개발 단계가 얼마의 시간이 걸리는지 알면 잘 견뎌낼 수 있습니다. 정비기본계획수립부터 일반분양 후 청산까지 빠르면 10년, 보통 15~20년이 걸리는 사업입니다. 길어지면 30년이라는 시간이 걸립니다.
재개발 단계 별 기간은 다음과 같습니다.
- 정비기본계획수립 ~ 추진위원회승인 : 2~3년 (관심)
- 조합설립인가 ~ 시공사선정 : 1~2년 (분담금 예측)
- 사업시행인가 ~ 조합원분양신청 : 1년 (선진입여부 결정)
- 관리처분인가 ~ 착공 : 1~2년 (연장투자, 수익실현 결정)
- 일반분양 ~ 청산 : 3~4년 (매도, 입주, 전세 결정)
마치며
이번 포스팅에서는 재개발 단계 별 알 수 있는 정보들에 대해 정리해보았습니다. 내용 참고하시고 재개발 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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