아파트 갭투자를 진행함에 있어서 효율적인 프로세스와 기준을 아는 것은 중요한 일입니다. 이번 포스팅에서는 아파트 갭투자 1편으로, 임장 지역을 선정하는 방법과 손품을 파는 방법에 대해 공유합니다. 내용 참고하시고 부동산 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
Contents
전체적인 아파트 갭투자 흐름
아파트 갭투자를 진행함에 있어서 아래와 같은 순서로 진행하면 효율적으로 아파트를 스크리닝 할 수 있습니다. 순서는 네 단계인데 지역 선정, 사전조사, 현장조사, 실전 투자입니다.
- 지역 선정
- 사전조사
- 현장조사
- 실전투자
1단계. 지역선정
갭투자 지역을 선정하기 위해서는 5단계의 스크리닝 단계를 거쳐야 합니다. 가격과 입주물량이 전부입니다.
- 권역 : 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위 확인 (ex. 수도권)
- 전세가율 : 70% 이상 임장 (85% 이상 매수)
- 가격 : 갭 3000만원~5000만원 (조인스랜드부동산)
- 입주 물량 : 적정 물량은 인구수의 0.5% (지인: 물량, 호갱노노: 위치)
- 미분양 : 줄어든다면 공급 부족 현실화, 늘어난다면 공급과잉
임장 지역선정 및 데이터베이스화
지역선정 이후에 임장 하기로 한 지역의 아파트 중 대표 아파트 1개를 골리서 데이터베이스화 해야 합니다. 임장 지역을 선정하는 방법과 향후 투자를 고려해서 데이터베이스화하는 방법은 다음과 같습니다.
- 1단계 : 전세가율 70%이상, 가격이 저렴한 시구선정
- 2단계 : 개별 단지가 전세가율 85%, 갭 3000~5000 아파트 다수 포진 지역선정 (조인스랜드부동산)
- 3단계 : 향후 2년간 입주물량, 미분양 확인 후 임장 지역 계획 (미분양 3년간 보합 or 감소)
- 4단계 : 해당 지역 등급도 기록 및 가격 데이터화
- 5단계 : 1단계부터 반복 (가격 트랙킹은 매달)
2단계. 사전조사 (임장지역 선정 후)
임장지역 선정 후 해당 지역을 사전 조사하는 이유는 사람들이 살고 싶어 하는 동네인지, 살고 싶어 하는 아파트인지를 스크리닝 하기 위해서입니다. 손품을 파는 방법은 다음과 같습니다.
- 일자리 : 근로소득 통계, 산업분류별 일자리 통계 (근로소득 연말정산 현황)
- 교통 : 수도권은 지하철 역세권, 강남 접근 시간 고려 (지방은 미고려)
- 환경 : 백화점, 대형마트, 종합병원, 공원 조성 여부 확인 (지도, 로드뷰)
- 학군 : 학업성취도, 특목고 진학률 (명문 학군이 아니더라도 좋은 학군 아파트 있음)
- 초품아 : 위치, 평형, 구조, 가격차이가 없다면 선택
- 지역 분위기 : 인구 나이가 젊은 지역 선택 (나이별 인구 현황)
- 지역 스토리 : 나무위키에서 지역의 가치와 입지 확인
- 가격 : 임장지역 내 모든 아파트 조사 (시,구,동,마을,단지,입주,주차대수,용적률,공급면적,전용면적,평형,세대수,구조,형태,매매가,전세가,전세가율,갭,평당매매가,조사일자,임장여부,초등학군)
- 부동산 전화 : 전세 세입자로 전화해 전세가 파악, 실제 있는 물건 여부 확인
마치며
이번 포스팅에서는 아파트 갭투자를 진행하는 4단계 중 2단계까지를 알아보았습니다. 다음 포스팅에서 나머지 두 단계에 대해 정리하겠습니다.
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