재개발 투자에 있어서 감정평가액을 추정하는 것은 재개발 투자의 핵심기술입니다. 왜냐하면 재개발 투자자들은 투자를 망설이다가 감정평가액이 통보되면 진입하기 때문입니다. 따라서, 감정평가액을 추정할 수 있다면, 더 큰 수익을 얻을 수 있습니다.
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감정평가액 추정이 필요한 이유
사업시행인가 후 감정평가액 나올 때, 프리미엄이 가장 많이 붙습니다. 따라서, 사업시행인가 직전에 감정평가액을 추정하고 저렴하게 매수하고, 사업시행인가와 감정평가 이후에 높은 프리미엄을 받고 팔 수 있다면 좋은 투자가 될 수 있습니다.
감정평가액 추정이 중요한 이유를 정리하자면 다음과 같습니다.
- 가장 극적인 가격 상승이 일어날 때는 감정평가가 나올 때
- 사업시행인가 직전에 낮은 프리미엄으로 선점 (감정평가액 추정 필요)
- 사업시행인가, 감정평가 이후에 적당한 프리미엄 받고 EXIT
- 아니면, 시간을 두고 사업 진행을 기다리는 것도 방법
빌라 감정평가액 추정 방법
빌라의 감정평가액을 추정하기 위해서는 주변 빌라의 거래 실거래가와 공시가격을 알아보아야 합니다. 이후에 산수를 통해서 빌라의 감정평가액을 추정할 수 있습니다.
빌라의 감정평가액을 추정하는 방법은 아래와 같습니다.
- 재개발 구역 인근 지역 선정 (미 재개발 구역)
- 사업시행인가일 기준 거래 실거래가(A) 조사 (국토교통부 실거래가 공개시스템)
- 공동주택 공시가격(B) 조사 (부동산 공시가격 알리미)
- 공시가격 대비 실거래가 계산 (C=A/B)
- 공시가격 비율 평균 계산 (D=Average(Cs))
- 감정평가액1(상한) = 공시지가 * 평균 공시가격 비율 (공시지가*D)
- 감정평가액2(보수적) = 감정평가액1 * 0.9
- 추정 프리미엄 = 매매가 - 감정평가액2
추가로, 감정평가액1은 상한 값으로 생각하는 것이 좋고 보수적으로 잡은 감정평가액2를 사용해서 감정평가액을 추정하는 것이 보수적인 투자를 진행하는데 좋습니다.
마치며
이번 포스팅에서는 재개발 투자의 핵심인 빌라의 감정평가액을 추정하는 방법에 대해 공유했습니다. 내용 참고하시고 재개발 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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