재개발 투자에 있어서 기본적으로 프리미엄을 단계별로 정리해야 합니다. 개념을 정리해야 투자를 잘할 수 있기 때문입니다. 따라서, 이번 포스팅에서는 재개발 프리미엄에 대해 재개발 단계별로 정리하고자 합니다.
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재개발 프리미엄 개념
재개발 물건 투자에 있어서 단계별 프리미엄을 아는 것은 중요합니다. 그래야 부동산과 대화가 되기 때문입니다. 사업시행인가, 관리처분계획, 일반분양 시, 일반분양 후로 나누어서 프리미엄의 개념을 잡을 수 있습니다.
사업시행인가 후
사업시행인가 이후에 감정평가액이 나왔다면 프리미엄은 매매가에서 감정평가액을 빼준 금액을 말합니다. 사업시행인가가 나면 조합은 바로 감정평가에 들어갑니다.
- 프리미엄 = 매매가 - 감정평가액
관리처분계획 이전
일반적으로 관리처분계획 이전의 프리미엄은 조합원분양가에서 일반분양가의 차이 금액을 말합니다. 관리처분계획 후에 분양가가 공개되지만, 예측값으로 프리미엄을 잡습니다. 일반적으로 조합원분양가는 일반분양가 보다 10~20% 저렴합니다.
- 프리미엄 = 일반분양가(예상치) - 조합원분양가
일반분양 시
일반분양은 관리처분계획인가 후 이주 및 철거가 이루어지고 나서 진행하는데, 일반분양 금액과 조합원입주권의 가격 차이를 프리미엄으로 잡습니다. 참고로, 관리처분계획의 예상 일반분양가는 보수적으로 잡습니다.
- 프리미엄 = 일반분양가(실제) - 조합원입주권
일반분양 후
일반분양 후에는 프리미엄을 두 가지로 볼 수 있습니다. 하나는 조합원의 입주권에 대한 프리미엄이고, 나머지 하나는 분양권에 대한 프리미엄입니다. 참고로, 청약경쟁률이 높았다면 프리미엄이 더 붙습니다.
- 입주권 프리미엄 = 입주권 매매가 - 조합원 분양가
- 분양권 프리미엄 = 분양권 매매가 - 일반 분양가
분양권 vs 입주권 프리미엄
5억에 분양받은 아파트 분양권에 프리미엄이 5천만원 붙었다면, 입주권에는 똑같이 5천만원이 붙지 않습니다. 왜냐하면 입주권은 멸실된 주택을 매수하는 것이기 때문에 세금이 취득세와 기타 세금으로 4.6%를 납부해야 하기 때문입니다. 따라서, 입주권의 프리미엄은 분양권보다 1000~2000만원 저렴한 경우가 많습니다.
- 입주권 프리미엄 = 분양권 프리미엄 + 일반분양 시 프리미엄 - 1000~2000만원
마치며
이번 포스팅에서는 재개발 투자의 프리미엄에 대해 알아보았습니다. 재개발 단계별 프리미엄에 대한 정의 참고하시고 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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